Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların ve alanların yeniden düzenlenmesini amaçlayan hukuki ve teknik bir süreçtir. Bu sürecin temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliğidir. Deprem riskinin yüksek olduğu İstanbul'da, Büyükçekmece, Avcılar ve Beylikdüzü gibi kıyı ilçelerinde eski yapı stokunun yenilenmesi önemli bir gündem maddesidir. Süreç; riskli yapı tespiti, kat maliklerinin karar alması, müteahhitle sözleşme yapılması, yıkım, yeniden inşa ve yeni bağımsız bölümlerin tapuya tescili aşamalarından oluşur.
Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkı ile ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyetin birlikte düzenlendiği bir sistemdir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak giderlere katılımı, yönetici ve denetçi seçimini, kat malikleri kurulunun toplanma ve karar alma usulünü ve yönetim planının içeriğini düzenler. Apartman ve site yaşamında aidat borçları, ortak alanların kullanımı, gürültü ve izinsiz tadilat sıkça karşılaşılan uyuşmazlık konularıdır.
Korkmaz Hukuk ve Danışmanlık, kentsel dönüşüm sürecindeki kat maliklerine, yöneticilere ve site yönetimlerine; riskli yapı tespitine itiraz, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi, kat malikleri kurulu kararlarının hukuka uygunluğu ve aidat alacaklarının takibi gibi konularda danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir. Kentsel dönüşüm uzun soluklu ve çok taraflı bir süreç olduğundan, sözleşme aşamasında yapılan hukuki inceleme ileride doğabilecek uyuşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlar.
Hizmet Kapsamı
Riskli yapı tespiti ve itiraz
Lisanslı kuruluşlarca yapılan riskli yapı tespitine karşı süresi içinde itiraz edilmesi ve idari yargıda iptal davası süreçlerinin yürütülmesi.
Üçte iki çoğunluk kararları
6306 sayılı Kanun m.6 uyarınca hisseler oranında en az üçte iki çoğunlukla alınan kararların usule uygunluğunun ve karara katılmayan maliklerin hukuki durumunun değerlendirilmesi.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması; paylaşım oranı, teslim süresi, kira yardımı, teminat ve cezai şart hükümlerinin düzenlenmesi.
Müteahhit uyuşmazlıkları
İnşaatın süresinde teslim edilmemesi, eksik veya ayıplı imalat, sözleşmeden dönme ve gecikme tazminatı talepleri.
Kira yardımı ve hak sahipliği
Kentsel dönüşüm kapsamında maliklere ve kiracılara sağlanan kira yardımı ile hak sahipliğine ilişkin başvuruların takibi.
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
KMK m.33 uyarınca kanuna, yönetim planına veya iyiniyet kurallarına aykırı kurul kararlarına karşı açılan iptal davaları.
Aidat ve ortak gider alacakları
KMK m.20 kapsamında ortak giderlere katılmayan kat maliklerinden aidat ve gecikme tazminatının tahsili için icra takibi ve dava süreçleri.
Ortak alan kullanımı ve tadilat
Ortak yerlerin işgali, izinsiz tadilat ve bağımsız bölümün amacı dışında kullanılmasına ilişkin KMK m.19 ve m.24 kapsamındaki uyuşmazlıklar.
Yönetim planı ve yönetici seçimi
Yönetim planının hazırlanması veya değiştirilmesi, yönetici atanması ve yöneticinin sorumluluğuna ilişkin davalar.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş
Yapı kullanma izni alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi ve projeye aykırılıklardan doğan sorunlar.
Komşuluk ve gürültü uyuşmazlıkları
KMK m.18 kapsamında kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme ve doğruluk kurallarına uygun davranma yükümlülüğüne aykırılıklar.
Süreç Nasıl İşler?
Ön görüşme
Yapının durumu, kat maliklerinin sayısı ve tutumu ile varsa müteahhit teklifleri veya kurul kararları hakkında bilgi alınır.
Belge incelemesi
Tapu kayıtları, yönetim planı, riskli yapı raporu, kurul karar defteri ve sözleşme taslakları incelenir.
Strateji ve sözleşme hazırlığı
İtiraz, uzlaşma veya dava seçenekleri değerlendirilir; kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme hükümleri maliklerin haklarını koruyacak şekilde düzenlenir.
Arabuluculuk, idari başvuru veya dava
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulur; riskli yapı işlemlerine karşı ise idari yargıda dava açılır.
Takip ve tescil
İnşaat süreci, teslim ve yeni bağımsız bölümlerin tapuya tescili aşamalarında ortaya çıkabilecek sorunlar takip edilir.
Riskli yapı tespitine itiraz ve dava süresi
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisans verilen kurum ve kuruluşlara yaptırılır; tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilerek maliklere tebliğ edilir. Malikler, tespite karşı mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz edebilir ve itirazlar bu amaçla oluşturulan teknik heyetlerce incelenir. İtiraz süresinin kısa olması nedeniyle tebligatların yakından takip edilmesi gerekir.
6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan tespitlere ve tesis edilen işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Bu süre, idari yargıdaki genel dava açma süresinden kısadır. Dava sürecinde yapının gerçek durumunun bağımsız bilirkişi incelemesiyle ortaya konması önem taşır.
Üçte iki çoğunluk ve karara katılmayan malikler
Riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulamalara, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan paydaşların bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle öncelikle diğer paydaşlara satılabilir; satılamaması hâlinde kanunda öngörülen diğer usuller uygulanır.
Toplantıya davet, karar tutanağının içeriği ve çoğunluğun hesaplanması gibi hususlarda yapılan usul hataları, alınan kararın hukuki geçerliliğini etkileyebilir. Bu nedenle hem karar almak isteyen malikler hem de karara katılmayan malikler açısından sürecin eksiksiz belgelendirilmesi önemlidir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görev ve arabuluculuk
634 sayılı Kanunun ek m.1 uyarınca kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir (HUAK m.18/B). Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.
Aidat alacakları için doğrudan icra takibi başlatılabilir; takibe itiraz edilmesi hâlinde açılacak itirazın iptali davası öncesinde arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda ise görevli mahkeme, sözleşmenin niteliği ve tarafların sıfatı dikkate alınarak belirlenir. Büyükçekmece ilçesinde bulunan yapılara ilişkin davalar çoğunlukla Büyükçekmece Adliyesindeki mahkemelerde görülür.
Görüşmeye Getirilmesi Faydalı Belgeler
- Tapu kayıtları ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti bilgileri
- Yönetim planı
- Riskli yapı tespit raporu ve tebliğ belgeleri
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örneği
- Müteahhit teklifleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi taslağı
- Aidat dökümleri ve işletme projesi
- Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Riskli yapı tespit raporu maliklere tebliğ edildikten sonra mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz edilebilir ve itirazlar teknik heyet tarafından incelenir. Ayrıca 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Sürelerin kısa olması nedeniyle tebligat alındığında vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.
Üçte iki çoğunluk kararına katılmazsam ne olur?
Kat maliklerinin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla aldığı karar, karara katılmayan malikler bakımından da uygulamanın önünü açar. Katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla öncelikle diğer paydaşlara satılabilir. Bu aşamada kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı ve teklif edilen koşulların hakkaniyete uygunluğu dikkatle değerlendirilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmelidir?
Sözleşme taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Paylaşım oranı, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, teslim tarihi, gecikme hâlinde ödenecek cezai şart, kira yardımı, tapu devirlerinin inşaatın hangi aşamasına bağlanacağı, teminatlar ve ayıplı imalattan sorumluluk açıkça düzenlenmelidir. Belirsiz bırakılan hükümler ileride yorum farklılıklarına ve uyuşmazlıklara yol açabilir.
Aidat ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabilir?
KMK m.20 uyarınca her kat maliki, ortak giderlere kural olarak arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aidat borcunu zamanında ödemeyen kat maliki, kanunda öngörülen gecikme tazminatını da ödemekle yükümlüdür. Yönetici, borçlu kat malikine karşı icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanunda belirtilen koşullarda KMK m.22 kapsamındaki kanuni ipotek hakkı da gündeme gelebilir.
Kat malikleri kurulu kararının iptali için ne kadar süre var?
KMK m.33 uyarınca kanuna, yönetim planına veya kurul kararlarına aykırı kararlara karşı iptal davası, kanunda öngörülen bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Sürenin başlangıcı, malikin toplantıya katılıp katılmadığına göre farklılık gösterebilir. 1 Eylül 2023'ten itibaren bu davalarda önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve arabuluculuk süreci boyunca hak düşürücü süre işlemez.
Kentsel dönüşümde kiracıların hakları nelerdir?
6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği, riskli yapılarda oturan kiracılara belirli koşullarla kira yardımı yapılmasını öngörür. Riskli yapı sürecinde kira sözleşmeleri, yapının tahliyesi ve yıktırılması amacıyla kanunda öngörülen şekilde sona erebilir. Yardımın şartları ve tutarı ilgili idare tarafından belirlendiğinden başvuruların zamanında yapılması önemlidir. Malik ile kiracı arasındaki sözleşmeden doğan diğer yükümlülükler ayrıca değerlendirilmelidir.
İlgili Makaleler
Kentsel DönüşümRiskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası
Binanız hakkında riskli yapı tespiti yapıldıysa itiraz ve dava süreleri kısadır. Tespitin nasıl yapıldığını, teknik heyete itirazı, iptal davasını ve sürelerin nasıl hesaplandığını genel hatlarıyla ele aldık.
Devamını oku
Kentsel DönüşümKat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Malikleri Koruyan Hükümler
Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, malikler için uzun soluklu bir taahhüttür. Şekil şartı, teminat, gecikme cezası ve ayıp gibi temel hükümleri genel hatlarıyla inceledik.
Devamını oku
Kentsel DönüşümKentsel Dönüşümde Kiracının Hakları, Tahliye ve Kira Yardımı
Oturduğunuz bina riskli yapı ilan edildiyse kira sözleşmenizin ne olacağını, tahliye sürecini, depozitonun iadesini ve kira yardımına nasıl başvurulabileceğini genel hatlarıyla açıkladık.
Devamını oku
Kira ve GayrimenkulKentsel Dönüşümde Malik Hakları ve Çoğunluk Kararı
Riskli yapı tespitiyle başlayan kentsel dönüşüm süreci, maliklerin çoğunluk kararıyla ilerler. Riskli yapı tespitine itiraz, çoğunluk kararı, karara katılmayan malikin durumu ve sözleşme aşamasındaki haklar bu yazıda ele alınıyor.
Devamını okuBu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebileceğinden, somut olayınıza ilişkin bir avukattan görüş almanız tavsiye edilir.
