Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Malikleri Koruyan Hükümler

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler ile müteahhit arasındaki ilişkinin temelini, uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılan sözleşme oluşturur. Bu sözleşmeyle müteahhit (yüklenici) binayı yapmayı, arsa sahipleri ise karşılığında arsadan belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlenir. Büyükçekmece ve çevresinde dönüşüm projelerinin artmasıyla birlikte, sözleşmenin içeriğine ilişkin sorular da çoğalmaktadır.

Bu yazıda, sözleşmenin geçerlilik şartlarını ve maliklerin haklarını korumaya yönelik sıklıkla yer verilen hükümleri genel olarak ele alıyoruz. Her projenin kendine özgü koşulları bulunduğundan, burada anlatılanlar genel bilgi niteliğindedir.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Karma Nitelikte Bir Sözleşme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca düzenlenmiş bir sözleşme türü değildir. Yargı kararlarında bu sözleşme, bir yönüyle eser sözleşmesi (TBK m.470 ve devamı), diğer yönüyle taşınmaz satış vaadi unsurlarını içeren karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle yüklenicinin edimi bakımından eser sözleşmesine ilişkin hükümler, arsa payının devri bakımından ise taşınmaz satış vaadine ilişkin kurallar uygulanır.

Resmi Şekil Şartı: Noterde Düzenleme Şeklinde

Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden Türk Medeni Kanunu m.706, Türk Borçlar Kanunu m.237 ve Noterlik Kanunu m.60 uyarınca resmi şekilde yapılmalıdır. Uygulamada bu, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması anlamına gelir. Taraflarca hazırlanıp noterde yalnızca imzası onaylanan (re'sen düzenlenmemiş) sözleşmeler, kural olarak bu şekil şartını karşılamaz.

Şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir. Yargıtay, geçersiz sözleşmenin büyük ölçüde ifa edildiği bazı istisnai durumlarda geçersizlik iddiasını hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirebilmekle birlikte, malikler açısından en güvenli yol sözleşmenin baştan usulüne uygun şekilde yapılmasıdır.

Sözleşmede Yer Alması Önerilen Temel Hükümler

Sözleşmenin açık ve ayrıntılı olması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur. Sıklıkla yer verilen başlıklar şunlardır:

• Paylaşım oranı ve bağımsız bölüm listesi: Hangi dairenin veya dükkânın kime ait olacağının kat, cephe, metrekare ve numara belirtilerek gösterilmesi.
• Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin marka, sınıf ve kalitesinin ekli bir şartnamede ayrıntılı olarak belirlenmesi.
• Proje ve ruhsat: Ruhsat alma yükümlülüğünün ve ruhsat için öngörülen sürenin açıkça yazılması.
• Başlama ve teslim tarihi: İşe başlama ve bağımsız bölümlerin teslim tarihlerinin belirli veya belirlenebilir şekilde düzenlenmesi.
• Yapı kullanma izin belgesi: İskânın alınmasının yüklenicinin yükümlülüğü olduğunun ve masrafların kime ait olduğunun belirtilmesi.
• Kira yardımı: İnşaat süresince maliklere müteahhit tarafından ayrıca kira desteği verilip verilmeyeceğinin ve bunun koşullarının düzenlenmesi.
• Masrafların paylaşımı: Yıkım, proje, ruhsat, harç, vergi, abonelik ve tapu masraflarının hangi tarafça karşılanacağının tek tek yazılması.
• Sigorta: İnşaat süresince yapının ve üçüncü kişilere verilebilecek zararların sigorta kapsamına alınması.

Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda malikler, 6306 sayılı Kanun uyarınca hisseleri oranında kural olarak en az üçte iki çoğunlukla karar alabilmektedir. Ancak çoğunluk kararıyla müteahhit seçilmiş olması, sözleşme hükümlerinin özenle hazırlanması gereğini ortadan kaldırmaz. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından Kanun'da öngörülen satış usulü işletilebileceğinden, maliklerin sözleşme taslağını imzalamadan önce ayrıntılı biçimde incelemesi ve itiraz ettikleri hükümleri yazılı olarak bildirmesi önerilir.

Tapu Devrinin Aşamalara Bağlanması ve Tapuya Şerh

Malikleri koruyan en önemli düzenlemelerden biri, yükleniciye düşen arsa paylarının devrinin inşaatın ilerleme seviyesine bağlanmasıdır. Payların tamamının iş başlamadan devredilmesi, yüklenicinin işi bırakması hâlinde maliklerin önemli bir güvenceyi kaybetmesine yol açabilir. Bu nedenle devir işlemlerinin kaba inşaat, ince işler ve iskân gibi aşamalara bölünmesi uygulamada sıkça tercih edilmektedir.

Öte yandan sözleşmeden doğan kişisel haklar, TMK m.1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh, bu hakların sonradan taşınmaz üzerinde hak edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Maliklerin, ileride kendilerine verilecek bağımsız bölümler üzerindeki haklarını korumak amacıyla şerh ve benzeri güvencelerin sözleşmede nasıl düzenleneceğini değerlendirmesi önemlidir.

Uygulamada yükleniciler, kendilerine düşecek bağımsız bölümleri inşaat devam ederken üçüncü kişilere satabilmektedir. Bu durumda üçüncü kişinin hakkı, kural olarak yüklenicinin arsa sahibine karşı olan hakkından daha geniş olamaz. Yine de uyuşmazlıkların önlenmesi için yüklenicinin satış yapabileceği aşamanın ve satışların arsa sahiplerine bildirilmesi yükümlülüğünün sözleşmede düzenlenmesi yararlı olabilir.

Teminat Hükümleri

Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi riskine karşı sözleşmede teminat öngörülmesi yaygındır. Başlıca teminat türleri şunlardır:

• Banka teminat mektubu,
• Yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin bir kısmının teslimden sonraya bırakılması,
• Yükleniciye ait bağımsız bölümler veya başka taşınmazlar üzerinde ipotek tesisi,
• Devredilen paylar üzerinde satış ve devir kısıtlamaları öngörülmesi.

Teminatın hangi koşullarda nakde çevrilebileceği ve ne zaman iade edileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan teminat hükümleri, uyuşmazlık anında işlevini yitirebilir.

Gecikme Cezası ve Temerrüt

Teslimin gecikmesi kentsel dönüşüm projelerinde sık karşılaşılan bir sorundur. Sözleşmede gecikilen her ay için bir ceza koşulu (TBK m.179) öngörülmesi bu riski azaltır. Ceza koşulunun bağımsız bölüm başına mı, toplam olarak mı hesaplanacağı ve hangi tarihten itibaren işleyeceği açık olmalıdır.

Gecikme cezası bakımından dikkat edilmesi gereken bir husus, ifaya eklenen ceza koşulunda alacaklının ifayı kabul ederken ceza koşulu talebini saklı tutması gereğidir. Bağımsız bölüm teslim alınırken gecikme cezası hakkı saklı tutulmazsa, bu talebin ileride ileri sürülmesi tartışmalı hâle gelebilir. Ayrıca yüklenicinin tacir olması hâlinde, kararlaştırılan cezanın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesini talep etme imkânı TBK m.182 çerçevesinde sınırlıdır.

Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse, TBK m.473 ve genel temerrüt hükümleri çerçevesinde sözleşmeden dönme gibi haklar gündeme gelebilir. Bu hakların kullanılmasında usule ve sürelere uyulması önemlidir.

Sözleşmeden Dönme ve Sonuçları

Sözleşmeden dönülmesi hâlinde, kural olarak tarafların karşılıklı olarak aldıklarını iade etmesi gündeme gelir. Yükleniciye devredilmiş arsa payları bakımından tapu iptali ve tescil talebi, yapılmış imalatlar bakımından ise yüklenicinin talepleri ayrıca değerlendirilir. İnşaatın önemli bir bölümünün tamamlandığı durumlarda, mahkemeler dönmenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili sonuç doğuracağını somut olayın koşullarına göre belirleyebilmektedir. Bu nedenle dönme kararı verilmeden önce inşaatın mevcut seviyesinin tespit ettirilmesi, örneğin mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırılması, ileride ortaya çıkabilecek ispat sorunlarını azaltabilir.

Ayıplı İş ve Yüklenicinin Sorumluluğu

Teslim edilen yapının sözleşmeye, projeye, teknik şartnameye veya fen kurallarına aykırı olması hâlinde yüklenicinin ayıptan sorumluluğu doğar (TBK m.474-478). Arsa sahibi, teslimden sonra işi gözden geçirmeli ve açık ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Gizli ayıplar ise ortaya çıktıklarında gecikmeksizin bildirilmelidir.

Ayıp hâlinde arsa sahibi, şartları varsa sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım haklarından birini kullanabilir. Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp nedeniyle açılacak davalarda zamanaşımı, kural olarak teslimden itibaren beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru bulunan durumlarda daha uzun süre öngörülmüştür.

Sık Sorulan Sorular

Noterde imza onaylı sözleşme geçerli midir?

Kural olarak hayır. Arsa payı devri borcunu içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yalnızca imzası onaylanan sözleşmeler şekil şartını karşılamayabilir.

Müteahhit kendisine düşen daireleri inşaat bitmeden satabilir mi?

Yüklenici, sözleşmeden doğan alacak haklarını üçüncü kişilere devredebilir. Ancak bu devir, arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmaz. Sözleşmede devir için malik onayı veya belirli aşamalara bağlılık öngörülmesi değerlendirilebilir.

İnşaat yarım kalırsa ne olur?

Bu durumda sözleşmeden dönme, devredilen payların iadesi, teminatın nakde çevrilmesi ve tazminat gibi talepler gündeme gelebilir. Hangi yolun izleneceği, sözleşme hükümlerine ve inşaatın seviyesine göre belirlenir.

Gecikme cezası için teslimde ne yapılmalı?

Bağımsız bölüm teslim alınırken gecikme cezasına ilişkin hakların saklı tutulduğu yazılı olarak belirtilmeli ve teslim tutanağına bu yönde not düşülmelidir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, maliklerin yıllarca sürebilecek bir süreçte haklarını belirleyen temel belgedir. Resmi şekil şartına uyulması, devirlerin aşamalara bağlanması, teminat ve gecikme cezası hükümlerinin açık yazılması ve ayıp sorumluluğuna ilişkin hakların bilinmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine katkı sağlar. Sözleşme imzalanmadan önce taslağın tüm malikler tarafından dikkatle incelenmesi önerilir.

Not: İlgili mevzuat ve yargı içtihatları sık değişebilmektedir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir ve somut olaylara göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.