Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve belirleyici aşaması, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, binanın yıkımına, maliklerin karar alma sürecine ve kiracıların tahliyesine kadar uzanan pek çok sonucu beraberinde getirir. Özellikle Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Esenyurt gibi dönüşüm faaliyetlerinin yoğun olduğu ilçelerde, birçok malik tespit tebligatını aldıktan sonra ne yapabileceğini ve hangi sürelere dikkat etmesi gerektiğini merak etmektedir.

Bu yazıda riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığını, tespite karşı idari itiraz yolunu, teknik heyet incelemesini ve idare mahkemesinde açılabilecek iptal davasını genel hatlarıyla açıklıyoruz. Mevzuatın sık değiştiğini, yazının yalnızca genel bilgi amacı taşıdığını ve somut olaya göre değerlendirme yapılması gerektiğini baştan belirtmek isteriz.

Riskli Yapı Nedir ve Tespit Nasıl Yapılır?

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.

Uygulamada süreç çoğunlukla şu şekilde ilerler:

1. Malik veya kanuni temsilcisi, lisanslı bir kuruluşa başvurur. Kural olarak tek bir malikin başvurusu dahi tespit için yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz.
2. Kuruluş, binada rölöve çıkarır, beton numunesi (karot) alır, donatı tespiti yapar ve yapının deprem performansını yönetmelikte belirtilen esaslara göre değerlendirir.
3. Hazırlanan rapor, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki verilmiş idareye gönderilir ve kontrol edilir.
4. Rapor uygun bulunursa tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir.
5. Tapu müdürlüğü, tespiti maliklere tebliğ eder. Adresine ulaşılamayan malikler bakımından ilan ve muhtarlık aracılığıyla bildirim gibi yöntemlere başvurulabilir.

Tespit masrafları kural olarak başvuran malik tarafından karşılanır. Bakanlık veya idare de gerekli gördüğü durumlarda resen tespit yaptırabilir veya maliklerden tespit yaptırmalarını isteyebilir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı tespitine karşı idari bir itiraz yolu öngörmektedir. Buna göre malikler veya kanuni temsilcileri, tespitin tebliğinden itibaren 15 gün içinde tespite karşı İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. İtiraz dilekçeleri, Bakanlık bünyesinde üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık personelinden oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenir.

Teknik heyet, raporu ve eklerini inceleyerek tespitin yerinde olup olmadığına karar verir. Heyet, gerekli gördüğü durumlarda yeniden inceleme yapılmasını isteyebilir. Teknik heyet kararı kesinleştiğinde süreç bir sonraki aşamaya, yani yıkım için süre verilmesi ve maliklerin anlaşma sürecine geçer.

İtiraz süresi tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar ve oldukça kısadır. Tebligatın hangi tarihte yapıldığının belgelenmesi, sürenin doğru hesaplanması açısından büyük önem taşır.

İtiraz Dilekçesinde Hangi Hususlar Ele Alınabilir?

İtirazın teknik bir zemine dayanması gerekir. Yalnızca binanın yeni göründüğünü veya dönüşüm istenmediğini belirtmek genellikle yeterli olmaz. İncelenebilecek başlıca konular şunlardır:

• Numune sayısı ve yeri: Karot numunelerinin yönetmelikte öngörülen sayıda ve taşıyıcı sistemi temsil edecek noktalardan alınıp alınmadığı.
• Rölöve doğruluğu: Kolon, kiriş ve perde ölçülerinin binanın gerçek durumuyla örtüşüp örtüşmediği.
• Donatı tespiti: Donatı miktarının ve türünün doğru belirlenip belirlenmediği.
• Zemin verileri: Zemin sınıfının ve yerel zemin koşullarının hesaba doğru yansıtılıp yansıtılmadığı.
• Usul eksiklikleri: Raporu hazırlayan kuruluşun lisans durumu, imza ve onay eksiklikleri, tebligat usulüne uyulup uyulmadığı.

Bu tür teknik itirazların, inşaat mühendisliği alanında bağımsız bir uzmanlık görüşüyle desteklenmesi değerlendirmenin sağlıklı yapılmasına katkı sağlayabilir.

İdare Mahkemesinde İptal Davası

Riskli yapı tespiti ve teknik heyet kararı birer idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle bu işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Davada, tespitin hukuka ve teknik gerçekliğe uygun olup olmadığı incelenir ve mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır.

Dava süresi konusunda özellikle dikkatli olunmalıdır. 6306 sayılı Kanun, bu Kanun uyarınca yapılan işlemler için İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki genel dava süresinden daha kısa, tebliğ tarihinden itibaren işleyen özel bir süre öngörmektedir. Ayrıca 2023 yılında yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun'da kapsamlı değişiklikler yapılmış, dava ve yargılama usulüne ilişkin yeni hükümler getirilmiştir. Bu nedenle somut olayda uygulanacak dava süresinin ve usulün, tebliğ tarihi esas alınarak yürürlükteki güncel metin üzerinden ivedilikle teyit edilmesi gerekir.

Davada şu hususlara dikkat edilmesi önemlidir:

• Davanın, işlemi tesis eden idareye karşı ve görevli ve yetkili idare mahkemesinde açılması,
• Tebliğ belgesinin ve tapu kaydının dava dilekçesine eklenmesi,
• Teknik itiraz gerekçelerinin somut verilerle ortaya konulması,
• Gerekli görülürse yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması.

Bilirkişi İncelemesi

Riskli yapı davalarında uyuşmazlığın özü çoğunlukla teknik niteliktedir. Bu nedenle mahkeme, inşaat mühendisliği alanında bilirkişi veya bilirkişi heyeti görevlendirerek tespit raporunu, alınan numuneleri ve hesap yöntemini inceletir. Gerekli görülmesi hâlinde yerinde keşif yapılabilir ve yeni numune alınabilir. Taraflar bilirkişi raporuna karşı süresi içinde itiraz ederek eksik veya hatalı gördükleri noktaları mahkemeye bildirebilir. Bilirkişi incelemesinin sağlıklı yapılabilmesi için binaya ait proje, ruhsat ve daha önce yapılmış teknik çalışmaların dosyaya sunulması faydalı olur.

Yürütmenin Durdurulması Talebi

İptal davası açılması, kural olarak idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle dava devam ederken yıkım sürecinin ilerlemesi ihtimaline karşı yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Mahkeme, İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda aranan koşulların, yani telafisi güç veya imkânsız zarar ile işlemin açıkça hukuka aykırı olmasının birlikte bulunup bulunmadığını değerlendirir.

Tespitin Kesinleşmesinin Sonuçları

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde maliklere, yapının yıktırılması için idare tarafından süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse yıkım idare tarafından yapılabilir veya yaptırılabilir. Riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması da Kanun'da öngörülen sonuçlar arasındadır.

Tespitin ardından malikler, yeniden yapılacak bina ile ilgili olarak hisseleri oranında kural olarak en az üçte iki çoğunlukla karar alabilir. Bu karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle karara katılan diğer paydaşlara satılabilir. Çoğunluk oranları ve satış usulü bakımından da yapılan değişiklikler nedeniyle güncel düzenlemenin kontrol edilmesi gerekir.

Bu nedenle tespite itiraz etmeyi düşünen bir malikin, aynı zamanda diğer maliklerin alacağı kararları ve müteahhitle yürütülen görüşmeleri de takip etmesi önemlidir. Tespite ilişkin itiraz veya dava sürecinin devam ediyor olması, her durumda çoğunluk kararı ve pay satışı sürecini kendiliğinden durdurmaz. Malikin hem tespite karşı haklarını hem de dönüşüm sürecindeki paydaş olarak haklarını birlikte değerlendirmesi gerekir.

Maliklerin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

• Tebligatı aldığınız tarihi not edin ve tebligat zarfını veya belgesini saklayın.
• Tespit raporunun ve eklerinin bir örneğini İl Müdürlüğünden veya ilgili kuruluştan talep edin.
• İtiraz ve dava sürelerini birbirinden ayrı değerlendirin; birinin işlemesi diğerinin süresini kendiliğinden uzatmaz.
• Diğer maliklerle iletişim kurarak binada daha önce yapılmış tespit veya güçlendirme çalışmaları olup olmadığını öğrenin.
• Kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve tapu kayıtlarını bir arada bulundurun.

Sık Sorulan Sorular

Diğer maliklerin haberi olmadan riskli yapı tespiti yaptırılabilir mi?

Evet. Kural olarak malik veya kanuni temsilcilerinden birinin başvurusu, riskli yapı tespiti yaptırılması için yeterlidir. Diğer malikler, tespitin tebliği ile süreçten haberdar olur ve itiraz haklarını bu tebliğden itibaren kullanabilir.

İtiraz süresini kaçırırsam dava açabilir miyim?

İdari itiraz ile iptal davası farklı hukuki yollardır. İtiraz süresinin kaçırılmış olması, her durumda dava yolunu kapatmaz; ancak dava süresinin de tebliğden itibaren işlediği ve kısa olduğu unutulmamalıdır. Somut durumun güncel mevzuata göre hızla değerlendirilmesi gerekir.

Riskli yapı belirtmesi tapudan nasıl kaldırılır?

Tespitin teknik heyet tarafından kaldırılması veya mahkeme kararıyla iptal edilmesi hâlinde, ilgili karara dayanılarak tapudaki belirtmenin terkini talep edilebilir.

Dava açılması yıkımı durdurur mu?

Kendiliğinden durdurmaz. Yıkımın dava sonuçlanana kadar ertelenmesi için mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı verilmesi gerekir ve bu kararın koşulları ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin geri kalanını belirleyen bir işlemdir. Tespite karşı idari itiraz ve iptal davası yolları bulunmakla birlikte, her iki yolun da süreleri kısadır ve tebliğ tarihinden itibaren işler. Teknik verilere dayanmayan itirazların karşılık bulma ihtimali düşük olduğundan, rapor ayrıntılı biçimde incelenmeli ve itiraz gerekçeleri somut olarak ortaya konulmalıdır.

Not: 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği son yıllarda birçok kez değiştirilmiştir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Süreler ve usuller bakımından güncel mevzuatın ve somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.