Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların kazanılması, devri, kullanılması ve korunmasına ilişkin kuralları kapsar. Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu, Türk Borçlar Kanunu'nun satış ve eser sözleşmelerine ilişkin hükümleri ile imar ve kadastro mevzuatı bu alanın temel kaynaklarıdır. TMK m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir; taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler ise resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706, TBK m.237).
Taşınmazlar, çoğu kişi ve aile için yüksek ekonomik değere sahip birikimlerdir. Bu nedenle alım satım öncesinde tapu kaydının, şerhlerin, ipotek ve hacizlerin, imar durumunun ve yapı kullanma izninin incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur. Uyuşmazlık ortaya çıktığında ise tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve ön alım gibi davalar gündeme gelir. Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Esenyurt gibi yoğun yapılaşmanın yaşandığı ilçelerde hisseli tapu ve imar kaynaklı uyuşmazlıklar sıkça görülmektedir.
Korkmaz Hukuk ve Danışmanlık, taşınmaz alım satım süreçlerinde ön inceleme ve sözleşme hazırlığından, Büyükçekmece Adliyesi ve İstanbul'daki diğer mahkemelerde görülen tapu davalarına kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir. Hizmet kapsamında tapu kayıtlarının ve belediye imar dosyalarının incelenmesi, keşif ve bilirkişi süreçlerinin takibi ile tapu müdürlüğü ve kadastro işlemlerine ilişkin başvurular yürütülür. Alım satım öncesinde yapılan inceleme ile ileride dava konusu olabilecek risklerin önceden görülmesi amaçlanır.
Hizmet Kapsamı
Tapu iptal ve tescil davaları
Yolsuz tescil, muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya ehliyetsizlik gibi nedenlerle tapu kaydının düzeltilmesine yönelik davalar (TMK m.1025).
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların aynen taksim ya da satış yoluyla paylaştırılması için sulh hukuk mahkemesinde açılan davalar.
Ön alım (şufa) davaları
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların TMK m.732 vd. kapsamındaki yasal ön alım hakkının kullanılması.
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmaza haksız müdahalenin önlenmesi, yapılan yapıların kal'i ve haksız kullanım nedeniyle geçmişe dönük kullanım bedelinin talep edilmesi.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri
Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması ve bu sözleşmelere dayalı tapu iptal ve tescil davaları.
Alım satım öncesi hukuki inceleme
Tapu kaydı, şerhler, ipotek ve hacizler, imar durumu ve yapı kullanma izni gibi hususların satın alma kararından önce kontrol edilmesi.
Kadastro ve tapu sicili düzeltme
Kadastro tespitine itiraz, tapu kaydındaki ad, yüzölçümü veya cins hatalarının düzeltilmesi ve sınır uyuşmazlıkları.
İpotek ve şerh işlemleri
İpoteğin kaldırılması, tapu kaydındaki şerhlerin terkini ve mevcut şerhlerin hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi.
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedel tespiti davaları ile idarece fiilen el atılan taşınmazlar için açılan tazminat davaları.
Tapu sicilinden doğan tazminat
Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlar nedeniyle TMK m.1007 kapsamında Hazineye karşı açılan tazminat davaları.
Komşuluk hukuku uyuşmazlıkları
TMK m.737 kapsamında mülkiyet hakkının taşkın kullanılması, gürültü, duman ve benzeri etkiler nedeniyle açılan davalar.
Süreç Nasıl İşler?
Ön görüşme
Taşınmazın niteliği, mülkiyet durumu ve uyuşmazlığın konusu dinlenir; izlenebilecek hukuki yollar hakkında genel bilgi verilir.
Tapu ve imar kayıtlarının incelenmesi
Tapu kaydı, takyidat belgesi, kadastro paftası, imar durumu ve belediye dosyası incelenerek taşınmazın hukuki durumu tespit edilir.
Strateji belirleme
Açılacak davanın türü, talep sonucu, ihtiyati tedbir ihtiyacı ve varsa dava şartı arabuluculuk yükümlülüğü değerlendirilir.
Arabuluculuk veya dava
Gerekli hâllerde önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır ve keşif ile bilirkişi incelemesi süreçleri takip edilir.
Kararın tapuya tescili
Kesinleşen kararın tapu müdürlüğüne iletilmesi ve tescil veya terkin işlemlerinin tamamlanması sağlanır.
Kesin yetki ve görevli mahkeme
HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Bu nedenle Büyükçekmece ilçesi sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin tapu iptal ve tescil davası, tarafların nerede yaşadığına bakılmaksızın Büyükçekmece Adliyesindeki mahkemelerde görülür.
Tapu iptal ve tescil, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davaları ise HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kadastro tespitine yönelik itirazlar, kadastro çalışmalarının kesinleşmesine kadar kadastro mahkemesinin görev alanındadır.
Dava şartı arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınmaz ve taşınırların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hâle gelmiştir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Tapu iptal ve tescil davaları ise kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Bununla birlikte tarafların anlaşması hâlinde bu uyuşmazlıklarda da ihtiyari arabuluculuk yoluna gidilebilir.
Önemli süreler ve ihtiyati tedbir
Yasal ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Ön alım davasında, alıcının ödediği satış bedeli ile tapu giderlerinin hâkimin belirleyeceği süre içinde depo edilmesi gerekir.
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal davaları kural olarak bir süreye bağlı değildir. Ancak taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde, TMK m.1023 uyarınca tapu siciline güvenerek hak kazanan kişinin kazanımı korunabileceğinden davanın sonucu doğrudan etkilenir. Bu nedenle dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının talep edilmesi önem taşır.
Görüşmeye Getirilmesi Faydalı Belgeler
- Tapu senedi veya tapu kayıt örneği
- Şerh, ipotek ve haciz kayıtlarını gösteren takyidat belgesi
- Satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya kira sözleşmesi gibi taşınmazla ilgili sözleşmeler
- Varsa mirasçılık belgesi (veraset ilamı)
- İmar durumu belgesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
- Taşınmazın fotoğrafları, kroki veya pafta örnekleri
- Ödeme dekontları ve taraflar arasındaki yazışmalar
Sık Sorulan Sorular
Hisseli tapu satın almak riskli midir?
Hisseli (paylı) tapuda taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde belirli bir paya malik olunur. Bu durumda diğer paydaşların yasal ön alım hakkı, kullanım konusunda uyuşmazlık çıkması ve ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satılması gibi ihtimaller bulunur. Satın almadan önce tapu kaydı, paydaşlar arasında bir kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı ve taşınmazın imar durumu incelenmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl sonuçlanır?
Mahkeme öncelikle taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana gelecekse, taşınmazın açık artırma ile satılmasına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verilir (TMK m.699). Paydaşlar dava sırasında da anlaşabilir. 1 Eylül 2023'ten sonra açılan bu davalarda önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Tapu iptal ve tescil davası hangi hâllerde açılır?
Tapu kaydının hukuka aykırı bir sebeple oluşması hâlinde bu dava gündeme gelir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, sahte vekâletname ile satış, vekilin yetkisini kötüye kullanması, satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesi ve eşin rızası alınmadan aile konutunun devredilmesi bu duruma örnek gösterilebilir. Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi önemlidir.
Ecrimisil nedir, ne kadar geriye dönük istenebilir?
Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kötüniyetli zilyetten talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay uygulamasına göre ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süre için talep edilebilir. Paylı mülkiyette bir paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak önceden intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması gerekir. Miktar, bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenir.
Satış vaadi sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?
Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TBK m.237 ve Noterlik Kanunu uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı yapılan satış vaadi sözleşmeleri şekil eksikliği nedeniyle geçersizdir ve tapu iptal ve tescil talebine dayanak olamaz; ancak ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesi istenebilir. Geçerli satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirilebilir.
Tapu davalarında zamanaşımı var mıdır?
Bu, davanın türüne göre değişir. Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Buna karşılık yasal ön alım hakkı üç ay ve iki yıllık hak düşürücü sürelere, ecrimisil talepleri beş yıllık süreye tabidir. Kamulaştırmasız el atma gibi davalarda ise ilgili kanunlardaki özel düzenlemeler dikkate alınmalıdır. Bunların yanında TMK m.713'te düzenlenen olağanüstü zamanaşımı yoluyla tescil davası da ayrıca değerlendirilebilir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebileceğinden, somut olayınıza ilişkin bir avukattan görüş almanız tavsiye edilir.
