Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Taşınmaz mülkiyeti, Türk hukukunda kural olarak tapu siciline tescil ile kazanılır ve tapu kayıtları herkes açısından güven esasına dayanır. Ancak bazı durumlarda tapu kaydı, gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir. Geçersiz bir hukuki işleme dayanan, iradeye aykırı şekilde yapılan veya kanuna dolanma amacı taşıyan tescil işlemleri bu duruma örnek gösterilebilir.

Böyle hâllerde ayni hakkı zedelenen kişi, tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu yazıda davanın hukuki dayanağı, uygulamada sık karşılaşılan açılma sebepleri, görevli ve yetkili mahkeme ile dikkat edilmesi gereken usul kuralları genel hatlarıyla ele alınmaktadır.

Davanın Hukuki Dayanağı

Tapu iptal ve tescil davasının temel dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1024 ve 1025. maddeleridir. TMK m.1024 uyarınca hukuki sebepten yoksun olan tescil yolsuzdur ve bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu sebeple ayni hakkı zedelenen kişi tescilin yolsuzluğu iddiasıyla dava açabilir. TMK m.1025 ise ayni hakkı yolsuz olarak tescil edilen veya terkin edilen kişinin tapu kütüğünün düzeltilmesini dava edebileceğini düzenler.

Bunun yanında TMK m.716, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan bir hukuki işleme dayanarak hak sahibi olan kişinin, malikin kaçınması hâlinde mülkiyetin kendisine verilmesine karar verilmesini mahkemeden isteyebileceğini öngörür. Bu hüküm özellikle geçerli bir satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil taleplerinde gündeme gelir.

Davanın Açılabileceği Başlıca Durumlar

Tapu iptal ve tescil davası, farklı hukuki sebeplere dayanılarak açılabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şunlardır:

Muris Muvazaası

Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstererek devretmesi muris muvazaası olarak adlandırılır. Yargıtay'ın 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararı ile şekillenen uygulamaya göre bu tür işlemlerde gizli bağışlama, resmî şekil şartını taşımadığı için geçersiz; görünürdeki satış ise tarafların gerçek iradesine dayanmadığı için muvazaalı kabul edilir. Mirasçılar, miras bırakanın ölümünden sonra miras payları oranında tapu iptal ve tescil talep edebilir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması

Vekilin, vekâlet verenin menfaatine aykırı şekilde taşınmazı düşük bedelle veya kendisine ya da yakınlarına devretmesi hâlinde, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı ileri sürülebilir. Bu durumda özellikle devralan üçüncü kişinin vekil ile iş birliği içinde olup olmadığı veya kötüye kullanmayı bilip bilmediği ya da bilebilecek durumda olup olmadığı önem taşır.

Ehliyetsizlik

TMK m.15 uyarınca ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri, kanunda gösterilen ayrık durumlar dışında hukuki sonuç doğurmaz. Devir işleminin yapıldığı tarihte malikin ayırt etme gücünden yoksun olduğu iddiası, çoğunlukla sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporları ile değerlendirilir. Ehliyetsizliğe dayalı tapu iptal davası, mirasçılar tarafından da açılabilir.

İrade Sakatlıkları

Devir işlemi yanılma, aldatma veya korkutma etkisiyle yapılmışsa, irade sakatlığına maruz kalan taraf sözleşmeyle bağlı olmadığını ileri sürebilir. Türk Borçlar Kanunu m.39 uyarınca bu hakkın, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde kullanılması gerekir.

Sahtecilik

Sahte kimlik veya sahte vekâletname kullanılarak yapılan devirlerde, gerçek malikin iradesi bulunmadığından tescil yolsuzdur. Bu tür durumlarda ceza soruşturması ile hukuk davası çoğunlukla paralel olarak yürür.

Aile Konutunun Rıza Olmadan Devri

TMK m.194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rıza alınmadan yapılan devirlerde, rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil talep edebilir. Bu değerlendirmede devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı da önem taşır.

Satış Vaadi ve Bağışlamadan Dönme

Noterde düzenleme şeklinde yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcı devirden kaçınıyorsa, alıcı TMK m.716 kapsamında tescil talep edebilir. Ayrıca bağışlanan taşınmaz bakımından kanunda sayılan dönme sebeplerinin varlığı hâlinde bağışlayan, Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen süre içinde bağışlamadan dönerek taşınmazın iadesini isteyebilir.

İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması

TMK m.1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu nedenle yolsuz tescile dayanılarak taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, tapu iptal ve tescil talebi bu kişiye karşı kural olarak sonuç doğurmaz. Bu durumda hakkı zedelenen kişinin talebi, tazminat gibi başka yollara yönelebilir.

Ancak tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz. Sahte kimlikle gerçek malik adına doğrudan yapılan devirler gibi bazı durumlarda ise korumanın kapsamı Yargıtay uygulamasında ayrıca değerlendirilmektedir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar bakımından TMK m.1007 uyarınca Devletin sorumluluğu da gündeme gelebilir. Üçüncü kişinin iyiniyeti her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin niteliktedir. Dolayısıyla Büyükçekmece sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin dava, tarafların yerleşim yerinden bağımsız olarak Büyükçekmece Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemelerinde açılmalıdır.

Tapu iptal ve tescil davaları kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamaktadır. Bununla birlikte 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları gibi bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı hâline getirildiğinden, davanın niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir.

İhtiyati Tedbir ve Harç

Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, iyiniyetli üçüncü kişi koruması nedeniyle davanın amacına ulaşmasını zorlaştırabilir. Bu riski azaltmak için davacı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'ndaki şartlar çerçevesinde tapu kaydına devir ve temlik yasağı konulmasını ihtiyati tedbir olarak talep edebilir. Mahkeme, tedbir kararı verirken kural olarak teminat ister.

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın değeri üzerinden harca tabi olan davalardandır. Dava değerinin doğru belirlenmesi, hem harç hem de yargılama giderleri açısından önem taşır; değer tespiti için yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması yaygındır.

Süreler ve Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davasında uygulanacak süre, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir:

• Muris muvazaası ve ehliyetsizlik: Yargıtay uygulamasına göre bu sebeplere dayanan davalar kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
• İrade sakatlıkları: Yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık süre uygulanır.
• Bağışlamadan dönme: Kanunda öngörülen dönme sebebinin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre söz konusudur.

Vekaletin kötüye kullanılmasına dayanan davalar ile diğer hukuki sebeplere dayanan davalarda uygulanacak süreler, Yargıtay içtihatları doğrultusunda ayrıca değerlendirilmektedir. Bu nedenle her somut olayda davanın dayandığı sebebe uygun sürenin önceden belirlenmesi gerekir.

Sürelerin hak düşürücü nitelikte olduğu durumlarda mahkeme bu süreleri kendiliğinden dikkate alır; bu nedenle hukuki sebebin doğru belirlenmesi önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Babamız evini kardeşimize satış gibi göstererek devretti, ne yapabiliriz?

Devrin gerçekte bağışlama olduğu ve mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığı ispat edilebilirse, miras bırakanın ölümünden sonra muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir. Bu değerlendirmede satış bedeli, tarafların ekonomik durumu ve miras bırakanın amacı gibi unsurlar incelenir.

Taşınmaz üçüncü bir kişiye satıldıysa dava açılabilir mi?

Üçüncü kişi tapu siciline iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinmişse kazanımı kural olarak korunur. Ancak üçüncü kişinin tescilin yolsuzluğunu bildiği veya bilmesi gerektiği durumlarda dava bu kişiye karşı da yöneltilebilir. İyiniyetli üçüncü kişinin korunduğu hâllerde ise tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Dava hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin nitelikte olduğundan taraflar aksini kararlaştıramaz.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı farklı durumlarda başvurulabilen bir yoldur. Davanın hangi hukuki sebebe dayandığı; ispat yükünü, süreleri ve üçüncü kişilere karşı sonuçları doğrudan etkiler. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebilir. Somut olayın özelliklerine göre bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.