Kira Tespit Davası ve Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli, kira ilişkisinin taraflar arasında en çok uyuşmazlığa konu olan unsurlarından biridir. Özellikle ekonomik koşulların hızla değiştiği dönemlerde kiraya veren, kira bedelinin piyasa koşullarının gerisinde kaldığını; kiracı ise talep edilen artışın kanuni sınırları aştığını düşünebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu dengeyi sağlamak amacıyla kira artışına ilişkin sınırlar ve kira bedelinin mahkemece belirlenmesine imkân veren kira tespit davasını düzenlemektedir.

Bu yazıda yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranının nasıl belirlendiği, beş yıllık dönemin sonunda kira bedelinin hangi ölçütlere göre yeniden tespit edileceği ve kira tespit davasında dikkat edilmesi gereken süreler genel hatlarıyla ele alınmaktadır.

Kira Artış Oranının Kanuni Sınırı

TBK m.344 uyarınca taraflarca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, belirli süreli olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

On iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır. Artış hesaplanırken kira döneminin yenilendiği aydan önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama oranın esas alınması uygulamada yaygındır. Sözleşmede bu oranın altında bir artış kararlaştırılmışsa, sözleşmedeki oran uygulanır; oranın üzerinde kararlaştırılan artış ise aşan kısım bakımından geçerli olmaz.

Konut kiralarında bir dönem geçici olarak uygulanan yüzde yirmi beşlik artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde, TBK m.344'te öngörülen on iki aylık ortalama TÜFE sınırı uygulanmaktadır.

Artış Konusunda Anlaşma Yoksa

Kira sözleşmesinde artışa ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa veya taraflar yeni dönemin kira bedeli üzerinde uzlaşamıyorsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. TBK m.344/2 uyarınca bu durumda hâkim, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu da göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verir.

Dolayısıyla ilk beş yıllık dönem içinde kira bedeli, mahkeme kararıyla dahi on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranının üzerinde artırılamaz. Bu dönemde açılan kira tespit davaları, çoğunlukla artışın kanuni sınır içinde hangi oranda yapılacağının belirlenmesine yöneliktir.

Beş Yıllık Dönem Sonunda Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık kira döneminin başlangıcında farklı bir ölçüt öngörür. Bu dönemlerde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından şu unsurlar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir:

• Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• Kiralananın durumu (konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım amacı ve nitelikleri),
• Emsal kira bedelleri.

Bu dönemde emsal kira bedellerinin de dikkate alınması, kira bedelinin piyasa koşullarına yaklaştırılabilmesine imkân verir. Mahkeme, genellikle bilirkişi incelemesi yaptırarak kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırır. Yargıtay uygulamasında, emsal bedele göre belirleme yapılırken uzun süredir kiracı olan kişi yönünden makul bir hakkaniyet indirimi yapılması gözetilmektedir; zira yeni kiraya verilecek bir taşınmazın bedeli ile mevcut kira ilişkisinin bedeli birebir aynı değerlendirilmez.

Hakkaniyet değerlendirmesinde kiracının ne kadar süredir kiralananda oturduğu, kiralananın bakım durumu, kiracının yaptığı faydalı giderler ve bölgedeki genel kira seviyesi gibi unsurlar birlikte göz önünde tutulabilir.

Beş yıllık dönemin sonunda belirlenen kira bedelinden sonraki kira yıllarında ise yeniden on iki aylık ortalama TÜFE sınırına göre artış yapılır.

Dönemlere Göre Uygulanacak Ölçütler

Yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapılabilmesine ilişkin ayrıca kambiyo mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar bulunduğu da göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira Tespit Davasında Süreler

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her kira döneminde açılabilir. Ancak davanın hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı, açılma zamanına bağlıdır:

1. Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
2. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.
3. Bu koşullar yoksa, dava sonucunda belirlenecek kira bedeli ancak yeni kira döneminden sonra gelecek kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira dönemi, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir. Örneğin sözleşme Mart ayının ilk günü başlamışsa, her yıl Mart ayının ilk günü yeni kira döneminin başlangıcıdır ve otuz günlük süre bu tarihe göre geriye doğru hesaplanır.

Bu nedenle kiraya verenin, kira bedelini yeniden belirletmek istediği dönemi dikkate alarak bildirimini veya başvurusunu zamanında yapması önem taşır. Kira tespit davası yalnızca kiraya veren tarafından değil, kira bedelinin indirilmesini isteyen kiracı tarafından da açılabilir.

Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; dava genellikle taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır. Örneğin Büyükçekmece'deki bir konuta ilişkin tespit davaları bakımından Büyükçekmece Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleri gündeme gelebilir.

7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa, dava açmaya gerek kalmadan uyuşmazlık sona erebilir.

Yargılama sırasında mahkeme, kiralananın niteliklerini ve emsal kira bedellerini tespit etmek için çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Tarafların bölgedeki benzer taşınmazlara ait kira sözleşmelerini veya ilanlarını emsal olarak sunması, değerlendirmeye katkı sağlayabilir.

Kira tespit davası yalnızca kira bedelini belirler; kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz. Tespit edilen bedelin ödenmemesi ise ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Sık Sorulan Sorular

Kiraya veren, ilk beş yıl içinde TÜFE oranının üzerinde artış isteyebilir mi?

Yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı ile sınırlıdır. Bu sınırın üzerindeki anlaşmalar, aşan kısım bakımından geçerli olmaz.

Beş yıl dolduktan sonra kira bedeli piyasa değerine çıkarılabilir mi?

Beş yıllık dönemin başlangıcında hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak kira bedelini hakkaniyete göre belirleyebilir. Ancak Yargıtay uygulamasında mevcut kiracı yönünden hakkaniyet indirimi gözetildiğinden, belirlenen bedel her zaman piyasadaki yeni kiralama bedeliyle aynı olmayabilir.

Dava devam ederken kiracı hangi bedeli ödemelidir?

Yargılama süresince kiracının, mevcut kira bedelini ve varsa sözleşmeye veya kanuna uygun artışı ödemeye devam etmesi gerekir. Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli kesinleştiğinde, ilgili dönem için aradaki fark ayrıca değerlendirilir. Ödemelerin düzenli yapılmaması, tespit davasından bağımsız olarak temerrüt nedeniyle tahliye riskini gündeme getirebilir.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin kiralananın durumu ve emsal bedellere göre yüksek kaldığını düşünen kiracı da kanuni şartlar çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Sonuç

Kira artışında temel kural, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır; beş yıllık dönemlerin başlangıcında ise emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Sürelerin doğru hesaplanması, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve mevzuat zaman içinde değişebilir. Somut olayın özelliklerine göre bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.