Kira hukuku, bir malın kullanılmasının veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasının bedel karşılığında bırakılmasını düzenleyen kurallardan oluşur. Temel düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun m.299-378 hükümleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına TBK m.339-356 arasındaki özel hükümler uygulanır; bu hükümler kiracıyı korumaya yönelik nispi emredici kurallar içerir. Ürün kirası gibi diğer kira türlerinde ise farklı hükümler devreye girer. Kira ilişkisi uzun süreli bir borç ilişkisi olduğundan, tarafların hak ve yükümlülüklerini baştan doğru belirlemesi önemlidir.
Kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar; kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye, depozitonun iadesi, kiralananın ayıplı olması ve yeni malik ile kiracı arasındaki ilişkilerdir. İstanbul'da konut talebinin yüksek olması ve ekonomik koşullardaki değişim, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Esenyurt gibi ilçelerde kira tespit ve tahliye uyuşmazlıklarını sıklıkla gündeme getirmektedir. Bu uyuşmazlıklarda kanunun öngördüğü bildirim ve dava açma sürelerine uyulması sonucu doğrudan etkiler.
Korkmaz Hukuk ve Danışmanlık, kiraya verenler ve kiracılar için kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, ihtarname gönderilmesi, arabuluculuk süreçleri, kira tespit ve tahliye davaları ile icra takipleri konularında danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir. Kira uyuşmazlıklarında sürelerin kısa ve çoğu zaman hak düşürücü nitelikte olması nedeniyle işlemlerin zamanında ve doğru usulle yapılmasına özen gösterilir. Uygun durumlarda tarafların uyuşmazlığı dostane yollarla çözme imkânları da ayrıca değerlendirilir.
Hizmet Kapsamı
Kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin kanunun emredici hükümlerine uygun şekilde hazırlanması ve mevcut sözleşmelerin hak ve yükümlülükler yönünden incelenmesi.
Kira bedelinin tespiti
TBK m.344 uyarınca kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar ile beş yıllık sürenin sonunda emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesi davaları.
Kira bedelinin uyarlanması
Olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğu hâllerde TBK m.138 kapsamında kira bedelinin uyarlanması talepleri.
Temerrüt nedeniyle tahliye
Kira bedelini ödemeyen kiracıya TBK m.315 uyarınca süre verilerek sözleşmenin feshi ve tahliye talebinde bulunulması.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar yapılmış olması hâlinde TBK m.352/2 kapsamında tahliye davası.
Gereksinim nedeniyle tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle TBK m.350 kapsamında açılan davalar.
Yeni malikin tahliye talebi
Kiralananı sonradan edinen yeni malikin gereksinim nedeniyle TBK m.351 uyarınca kiracının tahliyesini talep etmesi.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
Kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak icra dairesi aracılığıyla veya dava yoluyla tahliye işlemleri.
İcra yoluyla kira alacağı ve tahliye
İİK m.269 vd. uyarınca ödeme emri gönderilerek kira alacağının tahsili ve ilamsız tahliye takipleri.
Depozito ve hasar uyuşmazlıkları
Güvence bedelinin iadesi, kiralananda oluşan hasarlar ve teslim sırasındaki durumun tespitine ilişkin talepler.
On yıllık uzama süresi sonunda fesih
TBK m.347 uyarınca on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya verenin gerekçe göstermeksizin fesih bildiriminde bulunması.
Süreç Nasıl İşler?
Ön görüşme
Kira sözleşmesi, ödeme durumu ve tarafların talepleri dinlenir; uyuşmazlığın türüne göre uygulanabilecek yollar belirlenir.
Belge incelemesi ve ihtar
Sözleşme, ödeme kayıtları ve yazışmalar incelenir; gerekli hâllerde noter aracılığıyla ihtarname veya yazılı bildirim gönderilir.
Arabuluculuk başvurusu
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan davalarda dava şartı olan arabuluculuk sürecine başvurulur ve görüşmelere katılım sağlanır.
Dava veya icra takibi
Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ya da icra dairesinde tahliye ve alacak takibi başlatılır.
Tahliye ve tahsil
Kesinleşen karar veya takip sonucunda tahliye işlemleri ile kira alacağının tahsili takip edilir.
Görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Kiralananın Büyükçekmece'de bulunduğu durumlarda bu davalar çoğunlukla Büyükçekmece Adliyesindeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız takip yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı tutulmuştur.
Kira artışı ve kira tespiti
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344). Taraflar arasında anlaşma yoksa artış oranı bu sınır içinde hâkim tarafından belirlenir. Geçmiş dönemlerde konut kiraları için geçici sınırlamalar da uygulandığından, artışın hangi döneme ait olduğu ayrıca dikkate alınmalıdır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenir. Kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde yazılı artış bildiriminde bulunması hâlinde, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345).
Tahliye davalarında süreler
Tahliye sebeplerinin çoğu kısa ve hak düşürücü sürelere bağlıdır. Gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerde dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak açılmalıdır (TBK m.355). İki haklı ihtara dayalı tahliyede de dava, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.352/2). Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez.
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351). Tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava ise taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır.
Görüşmeye Getirilmesi Faydalı Belgeler
- Yazılı kira sözleşmesi ve varsa ekleri ile demirbaş listesi
- Tapu kaydı veya mülkiyeti gösteren belge
- Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları
- Noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri
- Varsa yazılı tahliye taahhütnamesi
- Kiralananın teslim tutanağı ve fotoğrafları
- Gereksinim iddiasını destekleyen belgeler (örneğin mevcut konutun kira sözleşmesi veya işyeri belgeleri)
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kirayı ödemezse ne yapılabilir?
Kiraya veren, TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı olarak süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bunun yerine İİK m.269 uyarınca icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilerek kira alacağının tahsili ve tahliye de talep edilebilir. Hangi yolun izleneceği, sözleşmenin içeriği ve ödenmeyen dönemler dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Kira artışı ne kadar yapılabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır uygulanır. Beş yıllık süre dolduktan sonra ise emsal kira bedelleri de dikkate alınarak kira tespit davası açılabilir. Geçmiş dönemlere ilişkin uyuşmazlıklarda o döneme özgü geçici düzenlemeler de kontrol edilmelidir.
Ev sahibi ihtiyacı olduğunu söyleyerek beni çıkarabilir mi?
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunuyorsa TBK m.350 uyarınca tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz (TBK m.355); bu kurala aykırılık hâlinde eski kiracı tazminat isteyebilir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve depozito iadesi gibi talepler bu kapsamdadır. Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, kanundaki koşullarla ilam niteliğinde belge hâline gelebilir. İcra ve İflas Kanunu'na göre yürütülen ilamsız tahliye takipleri ise bu zorunluluğun dışındadır.
Depozito ne zaman iade edilir?
TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra takibi yaptığını bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan ödendiğinden, ödeme kayıtları ve teslim tutanağı önem taşır.
Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kiralananın el değiştirmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (TBK m.310). Yeni malik gereksinim nedeniyle tahliye istiyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bunu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açmalıdır. Gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu ispat yükü yeni malike aittir. Sözleşme süresinin sonunda dava açma imkânı da bulunmaktadır.
İlgili Makaleler
Kira ve GayrimenkulKiracının Tahliyesi: Kanuni Tahliye Sebepleri ve Süreler
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ancak kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde ve belirli süreler içinde tahliye edilebilir. Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki tahliye sebepleri ve süreler bu yazıda özetleniyor.
Devamını oku
Kira ve GayrimenkulKira Tespit Davası ve Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı kanunla sınırlandırılmış olup beş yıllık dönem sonunda kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Kira tespit davasının şartları ve dikkat edilecek süreler bu yazıda özetleniyor.
Devamını okuBu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebileceğinden, somut olayınıza ilişkin bir avukattan görüş almanız tavsiye edilir.
