Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) içinde kiracıyı koruyan özel hükümlerle düzenlenmiştir. Bu nedenle kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi dolduğu gerekçesiyle kiracıyı kural olarak tahliye ettiremez. Tahliye, ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerin varlığı hâlinde ve çoğu zaman kesin sürelere uyularak mümkündür.
Bu yazıda, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan başlıca tahliye sebepleri, bu sebeplere dayanılarak hangi sürelerde dava açılabileceği veya icra takibi başlatılabileceği ve 1 Eylül 2023'ten itibaren uygulanan zorunlu arabuluculuk gibi usule ilişkin konular genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Genel Kural: Sözleşmenin Uzaması
TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uygulamada bu durum "on yıllık uzama süresi" olarak bilinir ve sözleşmenin başlangıç süresi ile birlikte değerlendirilir.
Tahliye Sebepleri ve Sürelere Toplu Bakış
| Tahliye Sebebi | Dayanak | Temel Süre |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | TBK m.315, İİK m.269 | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ödeme süresi |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Kiracının aynı ilçe veya beldede konutu | TBK m.352/3 | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar | TBK m.350 | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay |
| Yeni malikin gereksinimi | TBK m.351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347 | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Kira Bedelinin Ödenmemesi
TBK m.315 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak bir süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talep edebilir.
Aynı sonuca İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı maddelerinde düzenlenen ilamsız icra yoluyla da ulaşılabilir. Bu yolda kiracıya gönderilen ödeme emrinde, kira borcunun otuz gün içinde ödenmesi aksi hâlde tahliye isteneceği ihtar edilir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü
TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Uygulamada tahliye taahhüdünün geçerliliği, özellikle sözleşmeyle aynı anda imzalanıp imzalanmadığı ve kiracının serbest iradesiyle verilip verilmediği yönünden sıkça tartışılmaktadır.
İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). İhtarların haklı olması, yani ihtar tarihinde kira bedelinin gerçekten muaccel olup ödenmemiş bulunması gerekir.
Kiracının Aynı Yerde Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3).
Özen Yükümlülüğüne Aykırılık
TBK m.316 uyarınca kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması hâlinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir. Aykırılık devam ederse sözleşme feshedilebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi hâlinde ise süre verilmeksizin fesih mümkündür.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Gereksinim Nedeniyle Tahliye
TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve sürekli olması aranır; bu husus mahkemede tanık ve belgelerle ispat edilir.
Yeniden İnşa ve İmar
Kiralananın yeniden inşası, esaslı onarımı veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda genellikle yapılacak işlere ilişkin proje ve ruhsat gibi belgeler aranmaktadır.
Her iki sebepte de dava; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, TBK m.351 uyarınca kendisi veya yakınları için gereksinim varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
TBK m.355 uyarınca gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen kiralanan, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde kanunda öngörülen tazminat sorumluluğu doğar.
Kiracı Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması, kiracıya önemli bir güvence sağlar; ancak bu güvencenin korunabilmesi için kiracının da bazı hususlara özen göstermesi gerekir:
- Kira ödemelerinin belgelenmesi: Kira bedelinin banka aracılığıyla ve açıklama kısmına ilgili dönem yazılarak ödenmesi, ileride doğabilecek ispat sorunlarını önler.
- İhtarların ciddiye alınması: Noter aracılığıyla veya yazılı olarak gönderilen ihtarlarda verilen süreler kısa olabilir. Ödeme süresinin son gününün doğru hesaplanması önemlidir.
- Taahhüt imzalanırken dikkat: Tarih ve imza içeren tahliye taahhütleri ciddi sonuçlar doğurabilir; içeriği anlaşılmadan imzalanmamalıdır.
- Gereksinim iddiasına karşı savunma: Kiraya verenin ileri sürdüğü gereksinimin gerçek ve samimi olmadığı düşünülüyorsa, bu husus delillerle birlikte mahkemede ileri sürülebilir.
Kiraya veren açısından ise sürelerin kesin niteliği nedeniyle tahliye sebebinin doğduğu tarihin ve kira döneminin bitiminin doğru tespit edilmesi, uygun yolun zamanında seçilmesi açısından belirleyicidir.
Usul, Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer bakımından, örneğin Büyükçekmece ilçesindeki bir kiralananla ilgili uyuşmazlıklarda Büyükçekmece Adliyesi'ndeki mahkemeler gündeme gelir.
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonucunda, 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Ancak İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye talepleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Arabuluculuk sonunda tahliye konusunda anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesine dayanılarak tahliye talep edilebilmesi mümkündür.
Tahliye sebeplerinin büyük bölümünde kanunda öngörülen bir aylık süreler kesin niteliktedir; sürenin kaçırılması tahliye imkânını o dönem için ortadan kaldırabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sözleşme kiracı bildirimde bulunmadıkça uzar; kiraya verenin tahliye talebi kanunda sayılan sebeplerden birine veya on yıllık uzama süresinin dolmasına dayanmalıdır.
Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kanun, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesini aramaktadır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütlerin geçerliliği uygulamada tartışmalıdır ve her somut olayda ayrıca değerlendirilir.
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla yapılan tahliye talepleri ise bu zorunluluğun kapsamı dışındadır.
Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere ve çoğu kez kısa ve kesin sürelere bağlıdır. Sürelerin doğru hesaplanması ve uygun yolun seçilmesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önem taşır. Bu yazı genel bilgi niteliğinde olup mevzuat zaman içinde değişebilir. Somut olayın özelliklerine göre bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.
Kira Hukuku
Kira sözleşmeleri, kira tespiti, tahliye davaları, icra yoluyla tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıklarında hukuki destek.
Çalışma alanını inceleBu makale 5 Eylül 2026 tarihi itibarıyla genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebileceğinden, somut olayınız için bir avukattan görüş almanız tavsiye edilir.
