Kentsel Dönüşümde Malik Hakları ve Çoğunluk Kararı

İstanbul gibi deprem riski yüksek şehirlerde kentsel dönüşüm, hem yapı güvenliği hem de mülkiyet hakları açısından gündemin önemli konularından biridir. Büyükçekmece ve çevresinde de pek çok yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında dönüşüm sürecine girmektedir.

Kentsel dönüşüm süreci, bir binadaki tüm maliklerin oybirliğiyle hareket etmesini zorunlu kılmaz. Kanun, riskli yapılar bakımından çoğunluk esasına dayalı özel bir karar mekanizması öngörmüştür. Bu durum, karara katılmayan malikler açısından önemli sonuçlar doğurabilir. Bu yazıda kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin sahip olduğu başlıca haklar ve çoğunluk kararının hukuki sonuçları genel hatlarıyla ele alınmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti

Sürecin ilk adımı, yapının riskli olup olmadığının tespitidir. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti, kural olarak malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespit için maliklerden yalnızca birinin başvurusu yeterlidir; tüm maliklerin onayı aranmaz.

Yapının riskli olduğu tespit edilirse bu durum ilgili idare tarafından tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir. Ardından maliklere tebligat yapılır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Malikler, riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz edebilir. Uygulama yönetmeliğinde bu süre on beş gün olarak düzenlenmiştir. İtirazlar, üniversiteler ve ilgili meslek odalarından gelen üyelerin de yer aldığı teknik heyetlerce incelenir. Sürenin kısa olması nedeniyle tebligatın takip edilmesi önem taşır.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere, yapının yıktırılması için mevzuatta öngörülen süre verilir. Bu süre içinde yapı malikler tarafından yıktırılmazsa, yıkım işlemleri idare tarafından yaptırılabilir. Bu aşamada yapının elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerinin kesilmesi de gündeme gelebileceğinden, maliklerin ve kullanıcıların tahliye ve geçici barınma konusunda önceden hazırlık yapması yerinde olur.

Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel kurallarına göre ana yapının yeniden inşası gibi önemli kararlar kural olarak yüksek çoğunluklar veya oybirliği gerektirebilir. 6306 sayılı Kanun ise riskli yapılar bakımından özel bir düzenleme getirmiştir.

Kanunun 6. maddesi uyarınca riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulamalarda, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınır. Burada önemli olan, kişi sayısı değil, maliklerin arsa paylarıdır. Örneğin bir binada malik sayısının yarısından fazlası karara katılsa bile, toplam arsa payının üçte ikisine ulaşılamazsa çoğunluk sağlanmış olmaz.

Çoğunluk kararı genellikle şu konuları kapsar:

• Yapının yeniden inşa edilip edilmeyeceği ve uygulanacak yöntem (kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya maliklerin kendi imkânlarıyla inşa),
• Yüklenici firmanın belirlenmesi ve sözleşme şartları,
• Yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin büyüklüğü, değeri ve maliklere dağıtımı,
• Proje ve uygulama esasları.

Çoğunluk kararının alınacağı toplantıya tüm maliklerin usulüne uygun şekilde çağrılması, toplantı gündeminin ve önerilerin önceden bildirilmesi ve kararın yazılı olarak tutanağa bağlanması önem taşır. Usule aykırı şekilde alınan kararlar, ileride uyuşmazlık konusu olabilir.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarına ilişkin uygulamalar bakımından ise farklı usul kuralları söz konusu olabilir. 6306 sayılı Kanun'da 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapıldığından, somut uygulamada güncel mevzuatın kontrol edilmesi gerekir.

Karara Katılmayan Malikin Durumu

Üçte iki çoğunlukla karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere karar bildirilir ve katılmaları için süre verilir. Bu süre içinde karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Kanun uyarınca Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, açık artırma usulüyle öncelikle diğer paydaşlara satılır.

Paydaşlara satış gerçekleşmezse, mevzuatta öngörülen usullere göre söz konusu payların idare tarafından rayiç değer üzerinden satın alınması gibi yollar gündeme gelir. Bu mekanizma, karara katılmayan malik açısından mülkiyetin sona ermesi sonucunu doğurabileceğinden son derece önemlidir.

Karara katılmama, malikin mülkiyet hakkını kendiliğinden korumaz; aksine arsa payının satışı sürecini başlatabilir. Bu nedenle karar öncesinde sözleşme şartlarının dikkatle incelenmesi ve itirazların zamanında ileri sürülmesi önem taşır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Malik Hakları

Çoğunluk esası, maliklerin haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Süreç boyunca maliklerin sahip olduğu başlıca haklar şöyle sıralanabilir:

1. Bilgi alma ve toplantıya katılma hakkı: Malikler, karar toplantısından haberdar edilmeli ve önerilen proje, yüklenici ve paylaşım esasları hakkında bilgilendirilmelidir.
2. Riskli yapı tespitine itiraz hakkı: Tespitin teknik olarak hatalı olduğu düşünülüyorsa süresi içinde itiraz edilebilir.
3. Rayiç değerden aşağı olmamak üzere satış güvencesi: Karara katılmayan malikin payı, rayiç değerin altında satılamaz.
4. Kira yardımı veya geçici konut: Kanun ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde, riskli yapıların tahliyesi sırasında şartları taşıyan maliklere ve kiracılara kira yardımı veya geçici konut desteği sağlanabilir. Yardımın tutarı ve süresi idari düzenlemelerle belirlenir.
5. Yargı yolu: 6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Yüklenici ile Yapılacak Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşümde maliklerin en önemli güvencesi, yüklenici ile imzalanacak sözleşmenin içeriğidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu da içerdiğinden kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede özellikle şu hususların açıkça düzenlenmesi yerinde olur:

• Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin konumu, kat, cephe ve net metrekareleri,
• İnşaatın başlama ve teslim tarihleri ile gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart,
• Yüklenicinin ödeyeceği kira yardımı ve bunun süresi,
• Yükleniciye arsa payı devrinin, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak aşamalı yapılması,
• Teminat mektubu veya benzeri güvenceler,
• Yüklenicinin işi tamamlayamaması durumunda sözleşmenin feshi ve sonuçları.

Yüklenici seçimi aşamasında birden fazla teklifin karşılaştırılması, yüklenicinin daha önce tamamladığı projelerin ve mali durumunun araştırılması da maliklerin menfaatini korumaya yardımcı olabilir. Yeni yapıda maliklere verilecek bağımsız bölümlerin dağıtımında, mevcut arsa payları ile mevcut bağımsız bölümlerin konum ve nitelikleri gibi ölçütlerin önceden ve şeffaf şekilde belirlenmesi, malikler arasında ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

Sözleşmede yer alan belirsizlikler, inşaat süreci uzadığında veya yüklenici mali sıkıntıya düştüğünde malikler açısından ciddi kayıplara yol açabilir.

Kiracıların Durumu

Riskli yapıda kiracı olarak oturan kişiler de süreçten doğrudan etkilenir. Riskli yapıların yıktırılması amacıyla tahliye edilmesi gerektiğinde, kira sözleşmesi bu süreçle birlikte sona erebilir. Kiracılar da şartları taşımaları hâlinde ilgili mevzuat çerçevesinde kira yardımından yararlanabilir. Kiraya verenin, kiracıyı dönüşüm süreci hakkında zamanında bilgilendirmesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yararlıdır.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. Maliklerden birinin başvurusu, riskli yapı tespitinin yaptırılması için yeterlidir. Tespit sonucuna karşı diğer malikler süresi içinde itiraz edebilir.

Üçte iki çoğunluk nasıl hesaplanır?

Çoğunluk, malik sayısına göre değil, maliklerin arsa payları oranında hesaplanır. Toplam arsa payının en az üçte ikisine sahip maliklerin karara katılması gerekir.

Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı alınabilir mi?

Mevzuatta öngörülen şartları taşıyan malikler ve kiracılar, riskli yapının tahliyesi sırasında kira yardımı veya geçici konut desteğinden yararlanabilir. Yardımın tutarı ve süresi idari düzenlemelerle belirlendiğinden güncel düzenlemenin ilgili idareden öğrenilmesi gerekir. Bundan ayrı olarak yüklenicinin maliklere ödeyeceği kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan şartlara tabidir.

Karara katılmayan malikin dairesi elinden alınabilir mi?

Karara katılmayan malikin arsa payı, Kanunda öngörülen usulle ve Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere satışa konu olabilir. Bu nedenle sürecin başında hakların ve seçeneklerin dikkatle değerlendirilmesi önemlidir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm; riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı, sözleşme ve inşaat aşamalarından oluşan, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen çok aşamalı bir süreçtir. Kanunda öngörülen sürelerin takip edilmesi ve sözleşme şartlarının dikkatle değerlendirilmesi büyük önem taşır. Bu yazıdaki bilgiler genel nitelikte olup kentsel dönüşüm mevzuatı sık değişikliğe uğrayabilmektedir. Somut olayın özelliklerine göre bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.