Kentsel Dönüşümde Kiracının Hakları, Tahliye ve Kira Yardımı

Kentsel dönüşüm denildiğinde genellikle maliklerin hakları ve müteahhitle yapılan sözleşmeler gündeme gelir. Oysa dönüşüm sürecinden doğrudan etkilenen önemli bir grup da kiracılardır. Büyükçekmece ve Beylikdüzü gibi dönüşümün yoğun yaşandığı bölgelerde, oturduğu bina riskli yapı olarak tespit edilen pek çok kiracı, kısa süre içinde taşınmak zorunda kalabileceğini öğrenmekte ve haklarının neler olduğunu araştırmaktadır.

Bu yazıda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının tahliye sürecindeki konumunu, kira sözleşmesinin akıbetini ve kira yardımı imkânını genel hatlarıyla ele alıyoruz.

Kiracı Sürece Nasıl Dahil Olur?

Riskli yapı tespiti malik veya idare tarafından başlatılır; kiracının tespit sürecinde başvuru veya onay hakkı bulunmaz. Tespit tapuya işlenip maliklere tebliğ edildikten sonra idare, yapının yıktırılması için maliklere süre verir. Kiracılar ise çoğunlukla bu aşamada, binaya asılan duyurular, malikin bildirimi veya idarenin tebligatı ile süreçten haberdar olur.

Kiracının bu aşamada yapması gereken ilk iş, binanın gerçekten riskli yapı olarak tespit edilip edilmediğini ve kendisine verilen sürenin dayanağını öğrenmektir. Tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesi ve idarenin tebligatı bu konuda temel belgelerdir.

Kiracı, riskli yapı tespitine karşı itiraz ve dava yollarını kural olarak malik sıfatına sahip olmadığı için doğrudan kullanamaz. Bununla birlikte kiracının, kira sözleşmesinden doğan hakları ve kira yardımı gibi kendisine tanınan imkânlar bakımından süreci yakından takip etmesi gerekir. Malikin tespit başvurusunu kiracıyı çıkarmak amacıyla kötü niyetle yaptığından şüphelenilen durumlarda, tespitin gerçekten idare tarafından onaylanıp onaylanmadığının ve tapuya işlenip işlenmediğinin kontrol edilmesi yerinde olur.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Tahliye

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra idare, maliklere yapının yıktırılması için süre verir. Bu süre içinde bina boşaltılmaz ve yıktırılmazsa, tahliye ve yıkım idari yoldan, gerektiğinde kolluk desteğiyle gerçekleştirilebilir. Bu süreç, klasik kira hukukundaki tahliye davasından farklıdır; idarenin işlemiyle yürütülen bir kamu hukuku sürecidir.

Kanun ayrıca riskli yapıların tahliyesini sağlamak amacıyla bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin verilmemesini ve verilen hizmetlerin durdurulmasını öngörmektedir. Bu nedenle kiracının, tahliye için verilen süreyi takip etmesi ve taşınma planlamasını buna göre yapması önemlidir.

Malikin Bildirimi ile İdarenin İşlemi Arasındaki Fark

Uygulamada bazen malik, henüz kesinleşmiş bir riskli yapı tespiti veya idarenin verdiği bir yıkım süresi bulunmadan kiracıdan binayı boşaltmasını istemektedir. Bu tür bir talep, tek başına kiracı için 6306 sayılı Kanun kapsamında bir tahliye yükümlülüğü doğurmaz. Kiracının, kendisinden taşınması istendiğinde bu talebin hangi idari işleme dayandığını sorması ve ilgili belgelerin örneğini istemesi, haklarını değerlendirebilmesi açısından önemlidir. Tespit bulunmuyorsa kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine göre devam eder.

Tahliye için verilen süreler ve bu sürelerin hesaplanma şekli, mevzuat değişiklikleriyle farklılaşabilmektedir. Kiracının kendisine yapılan bildirimdeki tarihi esas alması ve güncel düzenlemeyi kontrol etmesi gerekir.

Kira Sözleşmesinin Akıbeti

Riskli yapının yıkılmasıyla kiralanan taşınmaz fiilen ortadan kalktığından kira ilişkisinin devam etmesi mümkün olmaz. 6306 sayılı Kanun uygulamasında, yıktırılacak riskli yapılara ilişkin kira sözleşmelerinin bu nedenle sona ereceği kabul edilmektedir. Kiracı bakımından bu durum, sözleşmede belirlenen sürenin henüz dolmamış olmasına rağmen taşınma yükümlülüğü doğması anlamına gelir.

Bununla birlikte kira sözleşmesinin sona ermesi, taraflar arasındaki bütün hesapların kendiliğinden kapandığı anlamına gelmez. Özellikle şu hususlar ayrıca değerlendirilmelidir:

• Peşin ödenen kira bedelleri: Kiracının tahliye tarihinden sonraki döneme ilişkin peşin ödediği kira bedelleri, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade talebine konu olabilir.
• Güvence bedeli (depozito): TBK m.342 kapsamında verilen güvence bedeli, kiralananın hasarsız teslim edilmesi ve borç bulunmaması hâlinde kiracıya iade edilmelidir.
• Kiracının yaptığı faydalı giderler: Kiralananda malikin izniyle yapılan ve değer artışı sağlayan iyileştirmeler bakımından, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa bedel talebi gündeme gelebilir.
• Teslim tutanağı: Anahtar teslimi sırasında kiralananın durumunu gösteren bir tutanak düzenlenmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye

Her yenileme veya yeniden yapım süreci 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmez. Riskli yapı tespiti bulunmaksızın malikin binayı yeniden yaptırmak istemesi hâlinde, kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa, kanunda öngörülen süreler içinde tahliye davası açabilir.

Bu yolla tahliye edilen kiracı bakımından TBK m.355 önemli bir güvence getirir: kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, kanunda öngörülen tazminatı talep edebilir.

Kira Yardımı ve Başvuru

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların tahliye edilmesi nedeniyle yalnızca maliklere değil, şartları sağlayan kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine de geçici konut veya kira yardımı yapılabilmektedir. Yardım, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynaklarından karşılanır ve uygulama il müdürlükleri ile yetkili idareler aracılığıyla yürütülür.

Kiracılara yapılacak yardımın tutarı, süresi ve ödeme şekli maliklerden farklı belirlenebilmekte ve dönemsel olarak güncellenmektedir. Bu nedenle güncel tutarların ve şartların ilgili il müdürlüğünden veya resmi kanallardan öğrenilmesi gerekir. Başvuruda genellikle şu belgeler istenmektedir:

1. Kimlik bilgileri ve banka hesap bilgisi,
2. Riskli yapıda kiracı olarak oturulduğunu gösteren kira sözleşmesi,
3. Yerleşim yeri (ikametgâh) kaydının riskli yapı adresinde bulunduğunu gösteren belge,
4. Binanın tahliye edildiğine ilişkin tutanak veya idarenin istediği diğer belgeler.

Kira yardımı bakımından ikametgâh kaydının güncel olması ve yapının tahliye tarihinin belgelenmesi önem taşır. Başvuru sürelerinin de sınırlı olabileceği göz önünde bulundurularak işlemlerin gecikmeden yapılması önerilir.

İşyeri Kiracıları

Riskli yapıda bulunan dükkân, ofis veya depo gibi işyerlerinin kiracıları da tahliye sürecinden etkilenir. İşyeri kiracıları bakımından yardımın kapsamı ve şartları konut kiracılarından farklı olabilir. Ayrıca işyerinin taşınması nedeniyle ortaya çıkabilecek müşteri kaybı, tabela, dekorasyon ve tesisat masrafları gibi kalemlerin kira sözleşmesinde nasıl düzenlendiği önem kazanır. Sözleşmede bu konulara ilişkin özel bir hüküm bulunup bulunmadığının incelenmesi önerilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmemin süresi dolmadan çıkmak zorunda mıyım?

Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş ve idare tarafından tahliye için süre verilmişse, kira sözleşmesinin süresinin dolmamış olması tahliyeye engel oluşturmaz.

Depozitomu kimden isteyebilirim?

Güvence bedeli kiraya verenden, yani kira sözleşmesinin tarafı olan malikten talep edilir. Kiralananın hasarsız teslim edildiğinin ve kira borcu bulunmadığının belgelenmesi iade sürecini kolaylaştırır.

Kira yardımını ev sahibi mi, ben mi alırım?

Mevzuat, maliklere ve şartları sağlayan kiracılara ayrı ayrı yardım yapılmasına imkân tanır. Kiracı, kendi adına başvuru yapabilir; malikin alacağı yardım kiracının hakkını ortadan kaldırmaz.

Yeni yapılan binada kiracının öncelik hakkı var mı?

Kanunda kiracıya yeni binada kiralama önceliği tanıyan genel bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak taraflar bu konuda ayrıca anlaşabilir; TBK m.350 kapsamındaki tahliyelerde ise TBK m.355 hükmü uygulanır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar, tahliye süresi kısa olabilen ve kendi iradeleri dışında başlayan bir süreçle karşı karşıya kalır. Kira sözleşmesinin sona ermesi, peşin ödenen kiraların ve depozitonun iadesi ile kira yardımı başvurusu gibi konular, kiracının haklarını koruyabilmesi için zamanında ele alınmalıdır. Sürecin 6306 sayılı Kanun mu yoksa Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında mı yürütüldüğünün belirlenmesi de uygulanacak kuralları doğrudan etkiler.

Not: Kentsel dönüşüm mevzuatı ve kira yardımına ilişkin usul ve esaslar sık değişmektedir. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş niteliğinde değildir; somut duruma göre güncel mevzuatın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.